El artículo 51 de la Constitución establece que: ¨El Estado reconoce y garantiza el derecho de propiedad. La propiedad tiene una función social que implica obligaciones. Toda persona tiene derecho al goce, disfrute y disposición de sus bienes. En ese mismo orden, el artículo 544 del Código Civil, prescribe que: ¨La propiedad es el derecho de gozar y disponer de las cosas del modo más absoluto, con tal de que no se haga de ellas un uso prohibido por las leyes y reglamentos.
Cuando el propietario
de un inmueble (Ley 108-05) lo alquila, cede la posesión del mismo durante
determinado tiempo al inquilino, mediante un contrato de locación, que puede
ser verbal o escrito (artículo 1714 del Código Civil); razón por lo cual, ambos
deben respetar lo pactado durante su vigencia, ya que el contrato es la ley
entre las partes (artículo 1134 del Código Civil).
En la práctica,
algunos propietarios deciden vender la casa o el apartamento alquilado, estando
aún vigente el contrato de alquiler (Decreto 4807).
El artículo 1743 del
Código Civil dispone lo siguiente: ¨Si el arrendador vendiere la cosa
arrendada, no podrá el adquirente expulsar al colono o al inquilino que tenga
un arrendamiento auténtico o de fecha cierta, a menos que se hubiere reservado
este derecho en el contrato de arrendamiento¨.
CONVIENE SABER, que
un documento bajo firma privada, ejemplo un contrato de alquiler, de venta de
vehículo de motor, etc. (artículo 1322 del Código Civil) adquiere fecha cierta
cuando:
a) Es registrado en
la Dirección de Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas;
b) Cuando el mismo se
hace constar en un acto auténtico (artículo 1317 del Código Civil;
c) Cuando fallece una
de las partes que han firmado el documento bajo firma privada.
El artículo 1742 del
Código Civil indica que: ¨No se deshace el contrato de arrendamiento por la
muerte del arrendador ni por la del inquilino¨.
El inquilino no se
puede oponer a que el propietario venda el inmueble alquilado; pero el dueño
del inmueble, debe de respetar EL DERECHO DE PREFERENCIA que tiene el
arrendatario, que consiste dicho derecho, en que el propietario de la casa
alquilada, cuando se propone venderla, primero debe ofertarle la venta al
inquilino, antes que, a cualquier otra persona, y lo correcto es que se haga
por escrito y se le otorgue un plazo prudente.
En la praxis, algunos
propietarios de inmuebles alquilados, no respetan este derecho del inquilino, a
veces guiado por la apariencia del inquilino, de que no tiene condiciones
económicas para comprar la casa o el apartamento alquilado; y algunos
inquilinos se enteran de que el inmueble fue vendido, cuando otro propietario
le exige que desocupe la vivienda porque él es el nuevo dueño. Momentos que
aprovechan algunos inquilinos para exigir dinero, y a veces hasta hacerle la
vida un poco imposible al nuevo propietario.
Dr. JOSÉ D. ALBUEZ
CASTILLO
Abogado Notario
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