EL COMPRADOR DE LA CASA NO LA TRANSFIRIÓ A TIEMPO, Y EL VENDEDOR LA VENDIÓ OTRA VEZ



En materia inmobiliaria en términos legales, el dueño del inmueble (casa, finca, solar o apartamento)  no es la persona que primero compra, sino, la que primero registra y realiza la transferencia  (publicidad real).

 

Porque el que compra una casa, solar, finca o apartamento, y guarda el acto de venta (artículo 1582 del Código Civil) debajo del colchón, dicho acto solamente tiene efecto entre las partes contratantes (artículo 1165 del Código Civil), y solamente es oponible entre ellos.

 

A diferencia cuando se cumple con el Sistema Torrens, y se procede a realizar la transferencia y registro del inmueble, que por la publicidad real (registro), se convierte en oponible frente a todos y respecto a todos (erga omnes).

 

Con el registro (publicidad real) nadie tiene derecho a alegar ignorancia o desconocimiento de la titularidad y del derecho registrado del propietario del inmueble. 

 

Pero puede darse el caso, que el vendedor de un inmueble, luego de haberlo vendido, por descuido del comprador en no hacer la transferencia a tiempo, el vendedor proceda a venderlo una segunda vez.

 

si el segundo que compra es de buena fe, entonces se convierte en tercero adquiriente de buena fe (artículo 2268 del Código Civil), y la ley lo protege; porque la buena fe se presume siempre, y le corresponde al que alega lo contrario aportar las pruebas (artículo 2269 del Código Civil); en éste caso, al primer comprador negligente en no transferir el inmueble a su nombre, solamente le queda la opción de demandar en daños y perjuicios (artículo 1146 del Código Civil) al vendedor. 

 

Para una persona inescrupulosa  que haya vendido una casa, si el comprador no transfiere a tiempo, le resulta fácil solicitar un duplicado por perdida del Certificado de Título (artículo 80 Resolución 2669-2009 del Reglamento General de Registro de Títulos), ya que el mismo figura registrado a su nombre; y puede proceder si tiene mala fe a hipotecarlo también  (artículo 2114 del Código Civil). 

 

Otra complicación que tiene  el comprador de un inmueble que no realiza la transferencia a tiempo es, que luego tendrá que pagar una gran suma de dinero por concepto de mora e intereses a Impuestos Internos (Ley 11-92). Y además,  en la práctica es posible que el Registro de Títulos correspondiente, le exija que tenga que llevar al vendedor para poder realizar la transferencia.

 

Dr. JOSÉ ALBUEZ

Abogado Notario


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