El artículo 1582
del Código Civil establece que: “La venta es un contrato por el cual uno se
compromete a dar una cosa y otro a pagarla. Puede hacerse por documentos
públicos o bajo firma privada”.
Pero en materia
inmobiliaria (Ley 108-05), cuando se compra el terreno, la casa o el solar, con
tener el acto de venta guardado debajo del colchón no se tiene seguridad
jurídica sobre el inmueble, ya que el contrato de venta solamente es oponible
entre el comprador y el vendedor, no así frente a terceros (erga omnes);
es necesario cumplir con el requisito de la publicidad inmobiliaria, sobre el
fundamento y desde el punto de vista de la especialidad (individualización),
legalidad (depuración), legitimidad (existencia del derecho), y publicidad
(registro), Principio II Ley 108-05.
Cuando una persona
se propone comprar un solar o una porción de terreno, conviene tener en
cuenta si la totalidad del solar o terreno está deslindado, y tiene su título
individual, en ése caso procede hacer la transferencia inmobiliaria de una vez
por ante el Registrador de Títulos correspondiente (artículo 17 Resolución No.
2669-2009), luego de cumplir con los requisitos de rigor.
Pero en el
hipotético caso de que el comprador solamente esté comprando quinientos metros
cuadrados (500 mts.2) de terrenos dentro de una parcela de treinta tareas que
está deslindada, en éste caso se debe buscar un Agrimensor para hacer una subdivisión, quien para
poder presentar los planos y trabajos técnicos a la Dirección de Mensuras
Catastrales, debe de medir además del solar vendido, la totalidad del terreno
(artículo 108 Ley 108-05, modificado por la Ley 51-07, de fecha 23 de abril del
2007), teniendo en cuenta de que con la subdivisión del terreno deslindado, el
título que corresponde a la porción de terreno vendida sale a nombre del
vendedor, luego se transfiere al comprador.
Pero tomando el
mismo ejemplo, si el terreno de la treinta tareas no está deslindado, y
el propietario vende 500 metros, en éste caso el Agrimensor tiene que hacer
deslinde con transferencia y subdivisión, y presentar a la Dirección de
Mensuras el acto de venta, para que luego de que se aprueben los planos
(deslinde), el comprador presente al Registrador de Títulos el contrato
original y los demás documentos, y le expidan directamente su Certificado de Título.
Dr. JOSÉ ALBUEZ
Abogado Notario
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