“LA EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS” (2 de 2)


La interdependencia de las obligaciones en el contrato sinalagmático es un principio general de nuestro derecho positivo, del que se deduce la posibilidad para el acreedor de una obligación que no ha obtenido su ejecución de oponer a su deudor la exceptio non adimpleti contractus, para así abstenerse de ejecutar su propia obligación, el cual constituye también, repetimos, un medio de defensa.

Los jueces del fondo aprecian soberanamente si la inejecución alegada justifica la inejecución de quien invoca la excepción, lo que implica también, que quien invoca la excepción corre el riesgo de que esta no sea acogida.[1]

En virtud del principio de la autonomía de la voluntad, las partes pueden descartar la aplicación de la citada excepción en su convenio. 

La excepción non adimpleti contractus en principio sólo se puede invocar sobre el incumplimiento de las obligaciones principales de los contratos, pero también se puede invocar por el incumplimiento parcial de las obligaciones o el incumplimiento de las obliga­ciones accesorias, cuando dicho incumplimiento haya causado un grave daño a una parte, que sea proporcional a que pueda incumplir con su obligación principal. Tal sería el caso si el arrendatario justifica su falta de pago de los alquileres ante el incumplimiento del propie­tario de cumplir obligaciones accesorias referentes al mal funcionamiento de la unidad de aire acondicionado, filtraciones por vicios de construcción y venta en mercadillos dentro del complejo hotelero de mercancías que hacían competencia con las suyas.[2]

Entre las casuísticas que se pueden presentar de manera enunciativas, y que dan lugar a que el comprador pueda retener el pago del precio en la compra de un apartamento, es si el vendedor ha hipotecado el apartamento y realizado construcciones ilegales en el condominio donde se encuentra, en razón de la reciprocidad de las obligaciones de los contratantes en los contratos sinalagmáticos. Asimismo también, y conforme al artículo 1653 del Código Civil, el comprador tiene derecho a retener el pago del precio si el vendedor, después de vender el apartamento libre de gravámenes, contrae unilateralmente un préstamo cuantioso y grava con hipoteca el inmueble vendido.

Otra casuística es, cuando el comprador de un penthouse retiene el pago del precio de venta cuando el vendedor no ha cumplido su obligación de construir y entregar dicho inmueble en la fecha convenida. Asimismo también, cuando el vendedor no ha cumplido con su obligación de desocupar el inmueble vendido.

Por otro lado, el comprador de un inmueble no tiene derecho a retener el pago del precio de venta alegando la existencia de una Litis sobre derecho registrado sobre el inmueble vendido si en el contrato se hizo constar esta situación, la cual fue libremente aceptada por el comprador.

Asimismo, el comprador de un inmueble, al convenir el precio, aceptó que se incluyera en este una deuda que los vendedores tenían con la Dirección de Bienes Nacionales, que les impe­día obtener el certificado de título. El comprador entró en posesión sin completar el pago del precio. En la acción de los vendedores en pago del precio y daños y perjuicios, la falta de entrega del certificado de título no constituye un incumplimiento que justifique la falta de pago del comprador.[3]

Tampoco el vendedor está obligado a entregar el inmueble vendido si el comprador incumple su obligación de pagar la totalidad del precio convenido antes de la entrega.

En definitiva, la exceptio non adimpleti contractus es un medio de defensa que tiene la importancia de que no busca la ruptura del vínculo contractual o el aniquilamiento retroactivo de la convención sinalagmática (contrario a la resolución judicial), sino solo el aplazamiento en el cumplimiento de las prestaciones correspondientes (carácter dilatorio), colocando a las partes en un plano de igualdad o de equilibrio y evitando la injusticia que implica la exigencia de una prestación previa cuando en realidad debe cumplirse en simultaneidad con la contraprestación.  En tal virtud, se puede afirmar que la "exceptio non adimpleti contractus" se fundamenta en la justicia conmutativa de los contratos sinalagmáticos y en la buena fe de los contratantes con relación a la ejecución de sus respectivas prestaciones.
  
[1]  No. 07, Pr., Jul. 2003, B. J. 1112. El contratante que invoca la exceptio non adimpleti contractus lo hace bajo su riesgo y peligro, ya que los jueces pueden apreciar si la inejecución invocada justifica su actitud. En el asunto, la exceptio no le valió al comprador que no estaba conforme con los materiales suministrados por la vendedora y quien suspendió los pagos sin hacer reclamo alguno. No. 17, Pr., Mar. 2010, B.J. 1192.
El comprador que opone la excepción de contrato no cumplido a la demanda del vendedor, y después paga el precio, renuncia a dicha excepción y persigue la transferencia del inmueble. No. 20, Ter., Oct. 2012, B.J. 1223.
[2] No. 17, Pr., Oct. 2012, B.J. 1223.
[3] No. 21, Pr., Ene. 2012, B.J. 1214.
  
Lic. Romeo Trujillo Arias
Abogado / Catedrático Universistario


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