La interdependencia de
las obligaciones en el contrato sinalagmático es un principio general de
nuestro derecho positivo, del que se deduce la posibilidad para el acreedor de
una obligación que no ha obtenido su ejecución de oponer a su deudor la exceptio non adimpleti
contractus, para así abstenerse de ejecutar su propia
obligación, el cual constituye también, repetimos, un medio de defensa.
Los jueces del
fondo aprecian soberanamente si la inejecución alegada justifica la inejecución
de quien invoca la excepción, lo que implica también, que quien invoca la
excepción corre el riesgo de que esta no sea acogida.[1]
En virtud del
principio de la autonomía de la voluntad, las partes pueden descartar la
aplicación de la citada excepción en su convenio.
La excepción non adimpleti contractus en principio
sólo se puede invocar sobre el incumplimiento de las obligaciones principales
de los contratos, pero también se puede invocar por el incumplimiento parcial
de las obligaciones o el incumplimiento de las obligaciones accesorias, cuando
dicho incumplimiento haya causado un grave daño a una parte, que sea
proporcional a que pueda incumplir con su obligación principal. Tal sería el
caso si el arrendatario justifica su falta de pago de los alquileres ante el
incumplimiento del propietario de cumplir obligaciones accesorias referentes
al mal funcionamiento de la unidad de aire acondicionado, filtraciones por
vicios de construcción y venta en mercadillos dentro del complejo hotelero de
mercancías que hacían competencia con las suyas.[2]
Entre las
casuísticas que se pueden presentar de manera enunciativas, y que dan lugar a
que el comprador pueda retener el pago del precio en la compra de un
apartamento, es si el vendedor ha hipotecado el apartamento y realizado
construcciones ilegales en el condominio donde se encuentra, en razón de la
reciprocidad de las obligaciones de los contratantes en los contratos
sinalagmáticos. Asimismo también, y conforme al artículo 1653 del Código Civil,
el comprador tiene derecho a retener el pago del precio si el vendedor, después
de vender el apartamento libre de gravámenes, contrae unilateralmente un
préstamo cuantioso y grava con hipoteca el inmueble vendido.
Otra casuística es,
cuando el comprador de un penthouse retiene
el pago del precio de venta cuando el vendedor no ha cumplido su obligación de
construir y entregar dicho inmueble en la fecha convenida. Asimismo también,
cuando el vendedor no ha cumplido con su obligación de desocupar el inmueble
vendido.
Por otro lado, el
comprador de un inmueble no tiene derecho a retener el pago del precio de venta
alegando la existencia de una Litis sobre derecho registrado sobre el inmueble
vendido si en el contrato se hizo constar esta situación, la cual fue
libremente aceptada por el comprador.
Asimismo, el
comprador de un inmueble, al convenir el precio, aceptó que se incluyera en
este una deuda que los vendedores tenían con la Dirección de Bienes Nacionales,
que les impedía obtener el certificado de título. El comprador entró en
posesión sin completar el pago del precio. En la acción de los vendedores en
pago del precio y daños y perjuicios, la falta de entrega del certificado de
título no constituye un incumplimiento que justifique la falta de pago del
comprador.[3]
Tampoco el vendedor
está obligado a entregar el inmueble vendido si el comprador incumple su
obligación de pagar la totalidad del precio convenido antes de la entrega.
En definitiva, la exceptio non adimpleti
contractus es un medio de defensa que tiene la importancia de que no busca la ruptura
del vínculo contractual o el aniquilamiento retroactivo de la convención
sinalagmática (contrario a la resolución judicial), sino solo el aplazamiento
en el cumplimiento de las prestaciones correspondientes (carácter dilatorio),
colocando a las partes en un plano de igualdad o de equilibrio y evitando la
injusticia que implica la exigencia de una prestación previa cuando en realidad
debe cumplirse en simultaneidad con la contraprestación. En tal virtud,
se puede afirmar que la "exceptio non adimpleti contractus"
se fundamenta en la justicia conmutativa de los contratos sinalagmáticos y en
la buena fe de los contratantes con relación a la ejecución de sus respectivas
prestaciones.
[1] No. 07,
Pr., Jul. 2003, B. J. 1112. El contratante que invoca la exceptio non adimpleti
contractus lo hace bajo su riesgo y peligro, ya que los jueces pueden apreciar
si la inejecución invocada justifica su actitud. En el asunto, la exceptio no
le valió al comprador que no estaba conforme con los materiales suministrados
por la vendedora y quien suspendió los pagos sin hacer reclamo alguno. No. 17, Pr.,
Mar. 2010, B.J. 1192.
El comprador que opone la excepción de
contrato no cumplido a la demanda del vendedor, y después paga el precio,
renuncia a dicha excepción y persigue la transferencia del inmueble. No. 20, Ter., Oct. 2012,
B.J. 1223.
[3] No. 21, Pr., Ene. 2012, B.J. 1214.
Lic. Romeo
Trujillo Arias
Abogado / Catedrático Universistario
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